El contrato de alquiler ante el fallecimiento del arrendador

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El contrato de alquiler ante el fallecimiento del arrendador

En primer lugar cabe determinar si el arrendador era el pleno propietario del inmueble o era el usufructuario del mismo.

Siendo así es necesario recordar que el usufructo se define como un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, de forma que la posesión del inmueble y la propiedad del mismo pueden pertenecer a personas distintas.

Un ejemplo recurrente del mismo: La propiedad pertenece a los hijos del arrendador fallecido mientras que la mujer goza del derecho de usufructo sobre el inmueble, es decir, puede hacer uso de éste sin ostentar la propiedad del mismo.

¿Qué sucede en caso de que el arrendador fuera el usufructuario del inmueble?

En dicho caso, el contrato de alquiler se extinguirá con el fallecimiento del arrendador usufructuario siempre y cuando el contrato de arrendamiento esté sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (es decir, contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995).

Lo dicho se encuentra regulado en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación al alquiler de viviendas y en cuanto a locales de negocio, dicha regulación se encuentra en los artículos 480 y 513 del Código Civil pues la LAU no se pronuncia al respecto, siendo de aplicación supletoria las normas de nuestro Código.

Por el contrario, en los contratos sujetos a la LAU de 1964 (los también denominados contrato de renta antigua), el fallecimiento del arrendador no será causa de resolución contractual salvo excepcionalmente en caso que las condiciones del mismo fueran muy gravosas para la actual propiedad.

 

¿Y en caso de que sea el propietario?

El contrato de arrendamiento seguirá en vigor, si bien, quedaremos a la espera de conocer el destino de la herencia.

Si existe un heredero, una vez aceptada y adjudicada la herencia éste se convertirá en el nuevo arrendador y el contrato de arrendamiento seguirá vigente.

En caso de que exista un heredero y un usufructuario del inmueble, el contrato continuará vigente y será el usufructuario quién se convertirá en el arrendador del mismo.

Si no hubiere herederos, la vivienda será propiedad del Estado y éste se convertirá en el nuevo arrendador.

 

¿La Ley obliga al nuevo propietario que comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular?

No. No existe ninguna regulación específica en tal sentido y es habitual que no se comunique en caso de que se haya derivado la gestión del inmueble a un tercero (gestoría o inmobiliaria, por ejemplo).

No obstante, dicha comunicación es más que recomendable dado que hay ciertas comunicaciones que por el contrato de arrendamiento suscrito deben hacerse de forma directa entre arrendador y arrendatario.

 

¿Y en caso de que los herederos decidan vender?

En dicho caso, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente de la vivienda siempre y cuando en el contrato no se establezca renuncia a los derechos de tanteo y retracto.

 

De conformidad con lo expuesto, en caso de que el arrendatario haya fallecido, te recomendamos contactar con un abogado civilista a fin de que los nuevos propietarios del inmueble respeten tus derechos como inquilino.

¿Tiene más dudas? Contacta sin compromiso y un letrado especializado le resolverá todas sus dudas.

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