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PRECAUCIONES PREVIAS A LA COMPRAVENTA
Antes de formalizar una compraventa, debemos realizar de forma previa un análisis jurídico del inmueble que nos permitirá comprar con mayor seguridad.
Titularidad y descripción del inmueble
En primer lugar, debemos revisar la titularidad del inmueble y la descripción del mismo, puesto que en caso de detectar discrepancias las mismas deben ser remediadas con anterioridad a la formalización de la compraventa.
La ley prevé mecanismos para solventar este tipo de problemas por lo que deberá consultar con un letrado en caso de encontrarse en dicha situación.
Cargas y gravámenes
Debemos revisar si existen cargas o gravámenes sobre la finca (hipotecas, embargos judiciales…) a fin de que los mismos sean cancelados con carácter previo.
Si al solicitar una nota informativa del inmueble aparecen cargas antiguas, puede acudirse a procedimientos específicos regulados en la Ley Hipotecaria a fin de limpiar el historial del inmueble a adquirir y liberarlo de cargas y gravámenes.
Existe la posibilidad de cancelar directamente a instancia de cualquier interesado sin necesidad de procedimiento y ello en caso de:
- Derechos de opción y retractos convencionales
- Condiciones resolutorias, hipotecas y otras garantías reales
- Censos, foros y gravámenes análogos
El transcurso del tiempo es quién otorga dicha potestad por lo que deberemos atender al caso en concreto.
Comunidad de propietarios
En caso de adquirir inmueble que se encuentre en régimen de propiedad horizontal es importante revisar los aspectos relativos a la comunidad.
Es especialmente relevante atender a la cuota de participación la cual determina la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes de la finca.
Establece el Código Civil Catalán que los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación por lo que es conveniente conocer cuál es la cuota de participación que corresponde al inmueble que vamos a adquirir.
Asimismo, debemos comprobar el estado de las deudas ya que de acuerdo con el artículo 553-5 del Código Civil Catalán, los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro inmediatamente anteriores.
Siendo así, el comprador responde con el propio inmueble adquirido de las deudas comunitarias del vendedor correspondientes a la parte vencida del año en curso y los cuatros años inmediatamente anteriores.
Por otro lado, es importante revisar los estatutos de la comunidad, puesto que, entre otras cosas, los mismos pueden limitar las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
De igual forma es necesario proceder respecto a las últimas actas, puesto que pueden poner de manifestó conflictos comunitarios que podrían llegar a afectar al inmueble objeto de compraventa.
Urbanismo
Finalmente, deberemos revisar la situación urbanística de inmueble dado que el mismo puede estar afectado por alguna limitación, o incluso podrían llegar a existir cuotas de urbanización pendientes o gastos.
Un buen análisis previo a la compraventa de un inmueble puede ser la solución a múltiples problemas que con posterioridad pueden causar un perjuicio mayor al nuevo adquiriente. En este post, hemos realizado un pequeño resumen del análisis a realizar, si bien, hay muchos otros aspectos a tener en cuenta. Es por ello que recomendamos realizar siempre dicho análisis de la mano de profesionales cualificados, que atiendan a sus necesidades y aporten seguridad a su transacción.
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