OPCIÓN DE COMPRA: PREGUNTAS Y RESPUESTAS
1.- ¿Qué se entiende por contrato con opción de compra?
El contrato de opción de compra hace referencia a aquel contrato mediante el cual, una de las partes contratantes (concedente u optatario), como propietario de un bien inmueble concede a la otra parte contratante (optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo durante un determinado periodo de tiempo.
Deben quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa: el inmueble a entregar por el vendedor y un precio a pagar por el comprador, y puede ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
2.- ¿Cuáles son las fases del contrato con opción de compra?
La jurisprudencia ha distinguido tres fases en el contrato de opción de compra. La primera, en la que la opción está pendiente de ejercicio; la segunda fase es la del ejercicio de la opción, que es cuando la opción se perfección y que viene dada sobre todo por la manifestación del optante de que quiere ejercitarla. Y la tercera, la de la consumación de la opción, cuando el optante se convierte en propietario del inmueble mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
3.- ¿Es inscribible en contrato de opción de compra?
Sí. Es inscribible en el Registro de la Propiedad, estableciendo el artículo 14 del Reglamento Hipotecario los siguientes requisitos:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba
- Precio estipulado para la adquisición de la finca, y en su caso, el que se hubiese convenido para conceder la opción.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no puede exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción puede alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caduca necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
4.- ¿Cuál es el plazo máximo de la opción en Catalunya?
Para que la opción pueda ser inscribible hay que tener en cuenta que de acuerdo con el artículo 568-8 de la Ley 5/2006 de 10 de mayo por la que se aprueba el Libro quinto del Código Civil de Catalunya, se puede constituir por un tiempo máximo de 10 años.
5.- ¿Existe algún requisito para la inscripción del contrato?
Para poder inscribir el contrato, deberá estar formalizado en escritura pública, ya que como regla general los documentos privados no tienen acceso al Registro de la Propiedad (artículo 3 de la LH).
6.- ¿Cómo debe comunicar el beneficiario su voluntad de ejercitar la opción?
La jurisprudencia ha establecido que aunque es necesario que llegue a conocimiento del concedente la declaración unilateral de voluntad por la que el optante hace uso de la opción, si el optante utiliza alguno de los medios legalmente hábiles para que llegue a conocimiento del concedente dentro de plazo y ello no se produce porque se impide o obstaculiza, se entiende el requisito cumplido.
