¿Cómo detectar cláusulas abusivas en una compraventa?

Para analizar qué se entiende por cláusula abusiva y detectar cuando estamos frente de una, debemos analizar no sólo lo estipulado en la ley general para la defensa de los consumidores y usuarios sino también el Código Civil Catalán y la Ley 18/2007 de 28 de diciembre del Derecho a la Vivienda.

El nuevo libro sexto del Código Civil Catalán realiza una distinción entre la compraventa general y la compraventa de consumo. La segunda de ellas, hace referencia a aquella en la que el vendedor actúa en el ámbito de su actividad empresarial o profesional y el comprador con un propósito principalmente ajena a estas actividades.

En relación a esta tipología de compraventa, establece el artículo 621-2 del Código Civil Catalán que es ineficaz, cualquier pacto, cláusula o estipulación que modifique, en perjuicio del consumidor, el régimen imperativo de protección que establece la ley, no rigiendo tal principio en el caso de las compraventas generales (la que se producen entre particulares).

En dicha materia, cobra interés lo dispuesto en el artículo 62 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, según el cual, las cláusulas de los contratos de transmisión de la propiedad formalizados en el marco de una actividad empresarial o profesional deben reunir los siguientes requisitos:

• Concreción, claridad y sencillez en la redacción, con posibilidad de comprensión directa y sin hacer referencias a textos o documentos que no hayan sido facilitados previa o simultáneamente a la formalización del contrato.
• Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, con exclusión de cláusulas abusivas.

Asimismo, se establece que se considerarán en cualquier caso abusivas, todas las estipulaciones negociadas que, en contra de la buena fe, establecen un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores, así como las cláusulas que vinculan el contrato solo a la voluntad de los empresarios o profesionales, las que supongan privación de derechos básicos de los consumidores y las que supongan falta de reciprocidad.

A mayor abundamiento, establece la ley que en caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalece la interpretación más favorable a los consumidores.

En dicho sentido, el artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que en TODO CASO son abusivas las siguientes cláusulas:

• Las que vinculen el contrato a la voluntad del empresario
• Limiten derechos del consumidor y el usuario
• Determinen la falta de reciprocidad en el contrato
• Impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba
• Resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o
• Contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable

Se considerarán abusivas en particular las siguientes cláusulas

Finalmente y centrándonos en la compraventa de viviendas, establece el artículo 89.3 de la referenciada ley que se considerarán abusivas en particular las siguientes cláusulas:

• La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación del título que por su naturaleza correspondan al empresario
• La estipulación que obligue al consumidor subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
• La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo sea el empresario (ejemplo: plusvalía).
• La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.