¿Cuántas rentas impagadas son necesarias para iniciar un desahucio?
Es muy habitual que la propiedad de un inmueble se pregunte cuantas rentas impagadas por parte del arrendatario son necesarias para proceder a iniciar el desahucio y la resolución del contrato, pues bien, el impago del alquiler pactado supone un incumplimiento del contrato de arrendamiento no siendo necesario que transcurran un determinado número de impagos para resolver el contrato.
En dicho sentido, es necesario traer a coalición el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el cual establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que cumpla las suyas a exigir la obligación, en este caso, el pago de la renta o a promover la resolución el contrato.
¿Cuántas rentas impagadas son necesarias para iniciar un desahucio?
Podemos concluir entonces que aunque la demanda de desahucio se fundamente en el impago de una sola mensualidad de la renta, procede la resolución del contrato siempre y cuando, el arrendatario haya pagado fuera del plazo estipulado en el contrato y con posterioridad en todo caso a la presentación de la demanda.
En dicho sentido, ha establecido el Tribunal Supremo lo siguiente: “El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas» (Sentencias de TS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009 , 22 de noviembre de 2010 , entre otras)”.
Todo ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual recoge la posibilidad que tiene el arrendatario e inquilino de evitar la resolución del contrato mediante el pago de las cantidades que se adeuden en dicho momento. Dicha actuación recibe el nombre de enervación.
En tal sentido, la enervación se presenta como una oportunidad para el inquilino de pagar o consignar las cantidades que adeude y finalizar así con el desahucio, rehabilitando la vigencia del contrato de arrendamiento.
No obstante, tal oportunidad sólo podrá realizarse una vez en la vida de un contrato.
Finalmente, cabe señalar que es requisito formal que el demandante (arrendador) anuncie en la demanda si el inquilino tiene posibilidad de pagar lo adeudado y que el contrato de alquiler continúe en vigor.
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